Reform der Grundsteuer

Bundesverfassungsgericht kippt Grundsteuer und fordert Neuregelung bis 2019

Das Bundesverfassungsgericht hat die Vorschriften zur Einheitsbewertung in den alten Bundesländern zur Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt.

Hannes Wendt, Sachverständiger für Grundstücksbewertungen bei Trinavis erläutert Ihnen die Auswirkungen der Entscheidung und die nun erforderlichen Schritte der Grundsteuerreform.

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 10. April 2018 erklärt, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den alten Bundesländern gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstoßen und somit verfassungswidrig sind.

Der Gesetzgeber ist nun aufgefordert, bis spätestens zum 31.12.2019 eine Neuregelung zu treffen. Die aktuellen Regelungen gelten weiterhin und können längstens bis zum 31.12.2024 angewendet werden.

Die Bewertung in den neuen Bundesländern und die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens standen nicht auf dem Prüfstand. Die Neuregelungen werden aber auch diese Vermögen umfassen.

Wertverzerrungen bei den Einheitswerten in weiten Teilen der Regelfall 

Das System der Einheitsbewertung sieht vor, dass alle sechs Jahre eine allgemeine Wertfeststellung durchgeführt wird. Da der Gesetzgeber diese erneuten Wertfeststellungen nicht vorgenommen hat, haben sich Wertverzerrungen beim Niveau der Einheitswerte untereinander im Verhältnis zum Verkehrswert ergeben. Die Wertverzerrungen sind keine Sonderfälle, sondern betreffen vielmehr die Wertfeststellung im Kern. Sie sind in weiten Bereichen zum Regelfall geworden und nehmen mit fortschreitender Dauer des Hauptfeststellungszeitraums an Zahl und Ausmaß zu.

Hinweise des Bundesverfassungsgerichts zur Reform der Grundsteuer

Im  Rahmen der Neuregelung verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Spielraum. Er kann dabei in erheblichem Umfang auch einfache Lösungen zur Steuerfestsetzung und ihrer Erhebung wählen. Der Gesetzgeber hat jedoch zu beachten, dass die von ihm geschaffenen Bemessungsregeln grundsätzlich in der Lage sein müssen, den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abzubilden.

Aktueller Gesetzesentwurf zur Reform der Grundsteuer 

Der im November 2016 vom Bundesrat eingebrachte Reformvorschlag zur Neubewertung der Grundsteuer wird alle rund 35 Millionen Immobilien in Deutschland betreffen. Die Neubewertung soll verwaltungsökonomisch gestaltet werden und weicht damit von dem Grundsatz ab, dass die Basiswerte für die Grundsteuer in etwa den aktuellen Immobilienwerten nahe kommen. Im Gegensatz dazu soll die Neubewertung auf pauschalen Werten beruhen.

Der Vorschlag sieht bei der Ermittlung des Gebäudewerts eine Unterteilung in drei Baujahresgruppen vor, innerhalb derer erhebliche Unterschiede erkennbar sind. So wird beispielsweise ein Bürogebäude mit dem Baujahr 2005 mit einem um 62 Prozent höheren Wert angesetzt als ein Bürogebäude, das 2004 gebaut wurde. 

Innerhalb einer Baujahresgruppe werden bei den Herstellungskosten keine Differenzierungen vorgenommen. So werden zum Beispiel alle vor 1995 gebauten Mehrfamilienhäuser, abgesehen von der linearen Alterswertminderung, gleich bewertet. Baumängel, unterschiedliche Ausstattung oder Kernsanierungen werden nicht erfasst.

Kritik an dem Gesetzentwurf zur Reform der Grundsteuer

Die Neubewertung müsste sich nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts, abweichend zu den pauschalen Werten, wohl eher nach der differenzierten Ermittlung für die Erbschaftsteuer richten. Unabhängig vom Baujahr wird bei der erbschaftsteuerlichen Bewertung die unterschiedliche Ausstattung nach fünf Standardstufen ermittelt.

Ebenfalls diskutiert werden Varianten, nach denen nur der Grund- und Boden oder nur die Wohn- und Nutzfläche als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen werden sollen.

Auswirkungen des Entwurfs insbesondere für Eigentümer und Mieter 

Nach der geplanten Neuregelung müssten alle Eigentümer eine Erklärung zu ihren Immobilien beim Finanzamt einreichen. Das Finanzamt beziehungsweise die Kommune wird anschließend die neue Grundsteuer auf Basis dieser eingereichten Immobiliendaten berechnen. Die Neubewertung erfolgt auf Basis der Brutto-Grundfläche. Da diese nicht identisch mit der Wohn- oder Nutzfläche ist, dürfte dies zu einem erhöhten Beratungsbedarf der Eigentümer führen. 

Darüber hinaus sind erhebliche Unterschiede bei Alt- und Neubauten zu erwarten. Bisher waren bei nach 1964 erbauten Gebäuden keine Alterswertminderungen zu berücksichtigen. Da diese nunmehr anzusetzen sind, könnte die Grundsteuer für Altbauten sogar geringer ausfallen. Umgekehrt ergeben sich dadurch Grundsteuererhöhungen für Neubauten. Diese Grundsteuererhöhungen werden daher auch auf Mieter von Neubauten zukommen.

Fazit

Die verfassungswidrigen Regelungen zur Einheitsbewertung werden nunmehr wohl noch bis  zum Jahr 2024 die Basis für die Grundsteuer bilden. Daher dürfte sich für Eigentümer weiterhin Beratungsbedarf bei der Einheitsbewertung ergeben, sofern "Überbewertungen" vom Finanzamt vorgenommen wurden.

Ihr Ansprechpartner

Hannes Wendt
Sachverständiger für Grundstücksbewertung
T +49 30 89 04 82-372
hannes.wendt(at)trinavis.com