Aktueller Stand zur Reform der Grunderwerbsteuer für Share Deals

Immobilientransaktionen, bei denen keine Grunderwerbsteuer anfällt, sind seit längerem Thema der öffentlichen Berichterstattung. So berichtete Der Spiegel am 21. Mai 2016 dazu unter dem Titel "Hochhaus steuerfrei zu verkaufen". Auch die grunderwerbsteuerfreie Veräußerung des Sony-Centers in Berlin war Gegenstand einer kritischen Berichterstattung. Anstoß wird daran genommen, dass durch Share Deals, die als  Nutzung "ausgeklügelter Firmenkonstrukte", "raffinierter Steuersparmodelle" oder als "Steuerschlupfloch" apostrophiert werden, die Grunderwerbsteuer vermieden wird.

Insbesondere diese mediale Wahrnehmung von grunderwerbsteuerfreien Immobilientransaktionen dürfte der Anlass dazu gewesen sein, dass eine Arbeitsgruppe mehrerer Bundesländer Vorschläge zu einer Reform des Grunderwerbsteuerrechts im Hinblick auf Share Deals erarbeiten soll. Ein Abschlussbericht dieser Arbeitsgruppe wird im Frühjahr 2018 erwartet.

Die von Medien und Teilen der Politik erhobenen Vorwürfe, dass bei grunderwerbsteuerfreien Share Deals gezielt "Steuerschlupflöcher" genutzt würden, lassen sich bei nüchterner Betrachtung der Rechtslage nicht halten. Zutreffend ist, dass das Grunderwerbsteuerrecht nur dann bei der Übertragung von Anteilen an Immobilien haltenden Gesellschaften einen Grundstückserwerb unterstellt, wenn mindestens

  • 95 Prozent der Anteile am Vermögen einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschaft übergehen (§ 1 Abs. 2a Grunderwerbsteuergesetz [GrEStG]) oder
  • 95 Prozent der Gesellschaftsanteile von grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaften in einer Hand vereinigt werden (§ 1 Abs. 3 GrEStG) oder
  • 95 Prozent der wirtschaftlichen Beteiligung am Gesellschaftsvermögen oder an der Gesellschaft auf einen neuen Erwerber (§ 1 Abs. 3a GrEStG) übergehen.

Die Pointe ist, dass die genannten Vorschriften mit ihrer 95-Prozent-Grenze bereits Missbrauch verhindern sollen. Dies bedeutet, dass das Gesetz bei einer Übertragung von weniger als 95 Prozent keine missbräuchliche Steuergestaltung unterstellt. Der Gesetzgeber erhebt in diesem Fall also gerade nicht den Vorwurf einer Steuerumgehung.

Die auf den ersten Blick hoch erscheinende Grenze von 95 Prozent ist auch in der Sache gerechtfertigt. Anders als bei einem Asset Deal wird bei der Veräußerung von Gesellschaftsanteilen das Grundstück zivilrechtlich nicht übertragen. Eigentümer des Grundstücks bleibt die Gesellschaft als eigenes Rechtssubjekt. Darüber hinaus können auch andere wirtschaftliche Gründe für einen Share Deal sprechen. Während beim Asset Deal nur bestimmte Verträge automatisch auf den Erwerber übergehen, bleiben beim Share Deal sämtliche von der Zielgesellschaft abgeschlossenen Verträge grundsätzlich bestehen. Ferner haben viele nicht in der Immobilienwirtschaft tätige Gesellschaften wertvollen Grundbesitz, der aber – wie etwa bei der Aufnahme eines strategischen Investors etc. – kein Grund für die Übertragung von Anteilen an diesen Gesellschaften ist. Im Ergebnis handelt es sich daher bei der Möglichkeit, Immobilien im Wege des Share Deals grunderwerbsteuerfrei zu erwerben, weniger um ein "Steuerschlupfloch", als vielmehr um eine vom Gesetzgeber bewusst getroffene Entscheidung, bei Übertragung von weniger als 95 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft keine Grundstücksübertragung zu fingieren.

Rechtspolitisch steht es dem Gesetzgeber frei, die bestehenden Regelungen im Hinblick auf Share Deals zu ändern. Derzeit ist noch nicht bekannt, wie die von der Arbeitsgruppe erarbeiteten Vorschläge konkret aussehen werden. Wahrscheinlich ist jedoch, dass entweder die Schwelle von 95 Prozent reduziert oder die relevante Fünfjahresfrist verlängert wird. Insbesondere die Absenkung der 95-Prozent-Grenze ist aus den folgenden rechtlichen Gründen indessen nicht so einfach umsetzbar, wie es erscheinen mag:

Bei einer Absenkung der 95-Prozent-Grenze könnte der erforderliche Grundstücksbezug verloren gehen und die Grunderwerbsteuer den Charakter einer Kapitalverkehrssteuer annehmen. Hierfür hätte jedoch der Bund und nicht die Länder die Verwaltungs- und Ertragshoheit (Art. 106 Abs. 1 Nr. 4 GG). Außerdem ist die Einführung einer Kapitalverkehrssteuer aufgrund der EU-Richtlinie 2008/7/EG durch einen einzigen Mitgliedstaat nicht zulässig.

Eine Absenkung der 95-Prozent-Grenze würde ferner die Frage aufwerfen, ob der sachliche Rechtfertigungsgrund für die Besteuerung – die fiktive Grundstücksübertragung – noch erfüllt ist.

Sollte die Grunderwerbsteuer trotz Absenkung der 95-Prozent-Grenze weiterhin auf 100 Prozent des Immobilienwerts erhoben werden, wäre zudem fraglich, ob eine Übermaßbesteuerung vorliegt.

Als Fazit und Wunsch bleibt festzuhalten, dass der Gesetzgeber bei der Reform der Grund-erwerbsteuer im Hinblick auf Share Deals mit Augenmaß vorgeht, damit Share Deals als wirtschaftlich eminent wichtige Transaktionsform nicht unnötig erschwert werden.

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Jan Evers
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Partner
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