Hotel

Nach wie vor sind Hotelimmobilien ein faszinierendes Investment. Gleichwohl sind Investitionen in Hotels für alle Beteiligten mit Risiken verbunden, die ein erfahrenes und professionelles Management erfordern.

Der wirtschaftliche Erfolg eines Hotels ist nicht nur von der Immobilie und ihrer Lage abhängig, sondern wird – wie für Betreiberimmobilien typisch – von der Qualität des Betreibers und seinem Hotelkonzept in besonderem Maße beeinflusst. Darüber hinaus unterliegt das Marktumfeld einem ständigen Wandel, so dass die regelmäßig mit langen Laufzeiten abgeschlossenen Verträge ständig hinterfragt und überprüft werden müssen.

Die komplexen Zusammenhänge verlangen daher nicht nur eine umfassende Branchenkenntnis, sondern auch eine individuelle, einzelfallbezogene Beratung, die die Besonderheiten im Lebenszyklus eines Hotels berücksichtigt. Dies gilt sowohl für die Entwicklung von Hotelprojekten, als auch für den laufenden Betrieb eines Hotels, die Umsetzung neuer Konzepte, den Erwerb bestehender Objekte oder den Exit aus getätigten Investments.

Am Anfang steht eine Idee …

Sobald eine Idee für die Entwicklung eines Hotelprojekts geboren ist, sind vielfältige Aspekte zu berücksichtigen, um die richtigen Weichen zu stellen.

Wirtschaftliche Machbarkeit und Analyse des Cashflows

In Zusammenarbeit mit Marktspezialisten entwickeln wir eine integrierte Ertrags-, Bilanz- und Cashflow-Planung für den Investment Case und analysieren so die entscheidenden Voraussetzungen für die Profitabilität einer Investition in Hotelimmobilien. Denn für die Bereitstellung des erforderlichen Eigen- und Fremdkapitals wird es künftig, insbesondere aus Sicht der Investoren und der finanzierenden Banken, noch viel stärker auf den zu erzielenden Ertragswert der Hotelimmobilie ankommen. Wir unterstützen unsere Mandanten bei der Erstellung entsprechender Finanzierungskonzepte und bei den Verhandlungen mit Banken.

Rechtliche und steuerliche Grundkonzeption

Gemeinsam mit unseren Mandanten überlegen wir, ob der Erwerb eines geeigneten Grundstücks bzw. des gesamten Hotels im Wege eines Asset Deals erfolgen sollte oder ob sich insbesondere unter steuerlichen Gesichtspunkten der Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft (Share Deal) anbietet. Denkbar sind in diesem Zusammenhang nicht nur Gestaltungen, die Grunderwerbsteuer vermeiden und die ertragsteuerliche Belastung optimieren, sondern beispielsweise auch die Rechtsnachfolge in bereits abgeschlossene Verträge ermöglichen. Wichtig ist dabei auch, in welcher Rechtsform unsere Mandanten ihre Ziele am besten umsetzen können.

Vertragsgestaltung

Hier kommt es ganz entscheidend darauf an, wie die Chancen und Risiken des Hotelbetriebs zwischen dem Eigentümer des Hotels und dem Betreiber verteilt werden sollen. In Betracht kommt eine weite Palette vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten. Diese reichen vom klassischen Fixpachtvertrag über hybride Vertragsformen bis hin zum Managementvertrag mit variabler Vergütung oder zielen ab auf die Verwendung eines erfolgreichen Hotelkonzepts über einen Franchisevertrag. Um den Interessen von Investoren und Banken zu entsprechen, kann es sich anbieten, das Hotel an eine „zwischengeschaltete“ Gesellschaft zu verpachten, die ihrerseits einen Managementvertrag mit dem Hotelbetreiber abschließt.

Öffentliche Fördermittel

In der Vergangenheit haben öffentliche Fördermittel einen wichtigen Baustein für die Finanzierung von Hotelprojekten dargstellt. Da sowohl die Investitionszulage als auch die bisherige EU-Strukturförderung voraussichtlich im Jahr 2013 auslaufen und daher für neue Projekte keine große Bedeutung mehr haben, wird zukünftig die Erhaltung bereits gewährter Fördermittel im Vordergrund stehen.

… die sich in der Praxis bewähren muss!

Nach der Eröffnung eines Hotels zeigt sich im laufenden Betrieb sehr schnell, ob das Zusammenspiel zwischen allen Beteiligten reibungslos funktioniert.

Rechnungswesen und Buchhaltung

Wir unterstützen unsere Mandanten bei der Einrichtung eines leistungsfähigen Rechnungswesens, das nicht nur den handels- und steuerrechtlichen Anforderungen genügt, sondern sich an dem Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI) orientiert und maßgeschneidert die vertraglichen Regelungen zwischen Eigentümer und Hotelbetreiber berücksichtigt. Unter Berücksichtigung der vorhandenen Schnittstellen zwischen der Eigentümer- und Betreiberbuchhaltung führen wir einen kontinuierlichen Soll-/Ist-Vergleich der relevanten Kennzahlen mit gesetzten Zielgrößen durch und können frühzeitig auf Abweichungen hinweisen.

Steuerberatung und Jahresabschlusserstellung

Wir beraten unsere Mandanten in allen steuerlichen Fragen, erstellen ihre Steuererklärung und vertreten ihre Interessen gegenüber der Finanzverwaltung sowohl bei der laufenden Veranlagung, als auch bei Außenprüfungen sowie im Rechtsbehelfs- und Klageverfahren. Darüber hinaus stehen wir bei allen Fragen rund um die Bilanzierung und Bewertung nach nationalen und internationalen Rechnungslegungsstandards (HGB, IFRS, US-GAAP) zur Verfügung und erstellen Jahres- und/oder Konzernabschlüsse.

Wirtschaftsprüfung

Wir führen gesetzlich vorgeschriebene oder freiwillige Prüfungen von Jahres- und/oder Konzernabschlüssen durch und greifen dabei auf unsere umfassende Hotelexpertise zurück.

… die an aktuelle Entwicklungen anzupassen ist!

Bei bereits bestehenden Hotels sind die Eigentümer und vor allem die Hotelbetreiber gezwungen, immer schneller zu reagieren und die Strukturen anzupassen, da sich in den letzten Jahren nicht nur der Wettbewerb in der Hotelbranche zunehmend verschärft hat sondern sich auch das Marktumfeld ständig weiterentwickelt.

 
Designorientierte Budget-Hotels, Wellness und „MICE“

Eine Möglichkeit, die Attraktivität des Hotels zu erhöhen und die Auslastung zu stabilisieren, bieten Spezialisierungen auf bestimmte Zielgruppen (z. B. designorientierte Budget-Hotels) und zusätzliche Angebote, wie beispielsweise Wellness oder die Organisation und Durchführung von Tagungen und Veranstaltungen (Stichwort „MICE“). Unter Einbindung externer Spezialisten unterstützen wir unsere Mandanten, neuartige Konzepte zu verwirklichen und mit allen Beteiligten abzustimmen.

IFRS-Reform und Finanzierungsrisiken

Insbesondere für international tätige Gesellschaften, die nach IFRS bilanzieren, kann die bevorstehende IFRS-Reform dazu führen, dass Pachtverträge mit einer langen Laufzeit die Eigenkapitalquote nicht unerheblich mindern. Dies kann beispielsweise die Finanzierung erschweren, wenn sog. Covenants in bestehenden Verträgen gebrochen werden. Wir beleuchten die daraus resultierenden Risiken und sind unseren Mandanten behilflich, bestehende Verträge entsprechend anzupassen.

Betreiberwechsel

Unabhängig vom Vertragstypus kann sich angesichts der langen Laufzeiten aus den unterschiedlichsten Gründen ergeben, dass die Vertragsparteien in der Zukunft nicht mehr zusammenarbeiten wollen oder können. In diesem Fall analysieren wir den Hotelbetrieb und finden gemeinsam mit unseren Mandanten und externen Marktspezialisten einen geeigneten neuen Betreiber.

Restrukturierung und Sanierung

Auch in einer Unternehmenskrise oder bei drohender Insolvenz beraten und begleiten wir unsere Mandanten, um gemeinsam mit allen Beteiligten die Restrukturierung und Sanierung des Hotels zu ermöglichen. Aufbauend auf unseren Erfahrungen in Finanzierungsverhandlungen ist es unser Ziel, Handlungsmöglichkeiten aufzuzeigen, die auch langfristig Erfolg versprechen und den Sanierungsaufwand auf die Stakeholder angemessen verteilen.

… die einen Käufer sucht!

Um neue Ideen zu verwirklichen und die wirtschaftlichen Ziele zu erreichen, kann es sich anbieten, auch ein bereits bestehendes Hotel zu übernehmen.

Due Diligence

Wir untersuchen für Käufer oder Verkäufer die Zielgesellschaft unter finanziellen, steuerlichen und rechtlichen Gesichtspunkten (Financial, Tax und Legal Due Diligence) und ermöglichen unseren Mandanten auf diese Weise, die bestehenden Risiken besser einschätzen zu können.

Bewertung

Für die Bewertung von Hotelimmobilien steht unseren Mandanten ein von Investoren und Banken anerkanntes Team zur Verfügung.

Transaktionsberatung

Schon bevor die ersten Gespräche mit potenziellen Vertragspartnern geführt werden, bereiten wir für unsere Mandanten den Erwerb oder auch die Veräußerung von Hotelimmobilien vor. Im weiteren Prozess entwerfen wir die erforderlichen Verträge und stehen unseren Mandanten bei den Vertragsverhandlungen aktiv zur Seite.
 
Wir begleiten Sie bei der Umsetzung Ihrer Ideen

Trinavis ist eine mittelständische Beratungsgruppe mit über 250 Mitarbeitern an den Standorten Berlin, Düsseldorf und Kiel. Sie umfasst die Trinavis GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft, die Trinavis Rechtsanwaltsgesellschaft mbH und die auf Restrukturierung spezialisierte GKT AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Seit mehr als vierzig Jahren vertrauen Projektentwickler, Grundstückseigentümer, Fondsgesellschaften und Investoren auf die Kompetenz unserer Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Rechtsanwälte. Im Rahmen unserer Spezialisierung auf die Immobilienbranche verfügen wir u. a. über umfassende Erfahrungen in der Entwicklung und Umsetzung betriebswirtschaftlicher und steuerlicher Konzepte für Hotelimmobilien.

Ausgewählte Referenzen:

  • Deutsche Interhotel Holding: Privatisierung der gesamten Hotelgruppe, laufende Beratung über 15 Jahre sowie steuerliche Begleitung des Bankenkonsortiums beim Exit
  • Fleesensee Resort: Fördermittel, steuerliche Konzeptionierung, Jahresabschlussprüfung, Unternehmensbewertung, laufende Beratung
  • Sheraton Frankfurt Airport Hotel: Jahresabschlussprüfung, Steuerdeklaration, laufende steuerliche Beratung aller Hotelgesellschaften über einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren
  • Hotel Esplanade Bad Saarow: Wirtschaftsprüfung, steuerliche Beratung
  • Hotel Kurhaus Kühlungsborn: Fördermittel, steuerliche Konzeptionierung, Gestaltung und Verhandlung des Betriebsführungsvertrages, laufende Beratung
  • Wellnessresort Wyk Südstrand: Fördermittel, steuerliche Konzeptionierung, Gestaltung und Verhandlung des Betriebsführungsvertrages, laufende Beratung
  • Plaza Hotel Hamburg: Wirtschaftsprüfung, Deklarationsberatung, Begleitung beim Exit
  • Travel Charme Hotels & Resorts: Gestaltung und Verhandlung von Management- und Pachtverträgen
  • Azimut Hotels: Beratung bei der Umstrukturierung der deutschen Hotelgesellschaften