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Kürzungen der Gewerbesteuer

Wer in Deutschland steuerliche Vorteile rund um den Immobilienerwerb nutzen möchte, sollte sich drei unterschiedliche Phasen ansehen: die Akquisitionsphase, die Bewirtschaftungsphase und den Exit. In der Akquisitionsphase spielen vor allem die Grunderwerbsteuer und die Erwerbsstruktur eine entscheidende Rolle. In der Bewirtschaftungsphase will man eine unnötige Belastung mit Gewerbesteuer und beim Exit möglichst die Besteuerung des Veräußerungsgewinns vermeiden (siehe Beitrag: Optimierte Exitbesteuerung bei Immobilieninvestments, Trinavis Immobilienbrief 2/2014).

Zur Vermeidung der Gewerbesteuer (siehe Beitrag: Optimierte Besteuerung bei Immobilieninvestitionen, Trinavis Immobilienbrief 1/2015) bieten sich im Wesentlichen zwei Möglichkeiten an: 

Gewerbesteueroptimierte Erwerbsstruktur

Die erste Möglichkeit besteht darin, die Immobilie im Privatvermögen zu halten, d. h. bei grundbesitzenden Gesellschaften, die Immobilie in einer vermögensverwaltenden, nicht gewerblichen Personengesellschaft gehalten wird. Dies ist auch eine gute Option, wenn die Gesellschafter der vermögensverwaltenden  Personengesellschaft zwar grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig wären, aufgrund ihrer Ansässigkeit im Ausland in Deutschland aber keine Betriebsstätte unterhalten. Denn dadurch, dass das die Immobilie betreffende Tagesgeschäft auf der Ebene der grundbesitzenden Personengesellschaft angesiedelt werden kann, können diese Gesellschafter eine zur Gewerbesteuerpflicht führende Betriebsstätte in Deutschland auch künftig leicht vermeiden.

Erweiterte Kürzung

Die zweite Möglichkeit besteht in der Inanspruchnahme der sog. erweiterten Kürzung. Hierdurch können Gesellschaften, die – wie Kapitalgesellschaften – kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind und ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, ihren Gewerbeertrag um die erzielten Mieterträge kürzen. Das sog. Ausschließlichkeitskriterium stellt aber in zeitlicher und sachlicher Hinsicht hohe Anforderungen. Unter Umständen muss die Gesellschaft, um die erweiterte Kürzung nutzen zu können, schädliche Betriebsvorrichtungen, die steuerlich nicht zum Grundbesitz zählen, auf einen Dritten übertragen. Ferner muss die ausschließliche Grundbesitzverwaltung im gesamten Erhebungsjahr erfolgen, was insbesondere im Verkaufsfall entsprechende Gestaltungen (wie z. B. eine Anwachsung etc.) erforderlich machen kann.

Gewerbesteuerprivileg Wohnungsbauunternehmen

Wohnungsunternehmen sind häufig in einer per se gewerbesteuerpflichtigen Rechtsform organisiert ("Wohnungsgesellschaft"). Gleichwohl genießen sie ein gewerbesteuerliches Kürzungsprivileg, da vermögensverwaltende Grundstücksunternehmen unabhängig von ihrer Rechtsform keiner Gewerbesteuerbelastung unterliegen sollen. Dies wird durch Kürzung des Gewerbeertrags um den Teil, der auf die Wohnungsvermietung entfällt, erreicht, wenn die Wohnungsgesellschaft ausschließlich eigene Wohnungen vermietet oder daneben nur Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Werden hingegen - wenn auch nur in geringstem Umfang - andere Tätigkeiten durch die Wohnungsgesellschaft ausgeübt, löst dies auch eine Gewerbesteuerpflicht der Gewinne aus der Wohnungsvermietung aus (siehe Beitrag:  Gewerbesteuerprivileg für die Wohnungswirtschaft trotz Erbringung von Energiedienstleistungen?, FWW Ausgabe 1/2017)

Immobilienbrief

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