Bei einer Immobilientransaktion erfolgt die erste Annäherung an den Wert der Immobilie zumeist über die Höhe der mit der Immobilie aktuell erzielten Nettokaltmieten. Allgemeine Marktusance ist hier, die Nettokaltmiete mit einem für die jeweilige Asset-Klasse (Wohnimmobilie, Shopping-Center, Büroimmobilie, Spezialimmobilie etc.) angemessenen Faktor zu multiplizieren. Der Multiplikator bildet die für die jeweilige Asset-Klasse im Durchschnitt zu erwartenden jährlichen Aufwendungen der Immobilienbewirtschaftung sowie die von Investoren für die Asset-Klasse angesetzte Renditeerwartung ab. So werden beispielsweise an Spezialimmobilien in der Regel deutlich höhere Renditeerwartungen als an Wohnimmobilien in guter Lage gestellt. Bei einem solchen Bewertungsansatz bleiben jedoch die spezifischen Chancen und Risiken der konkreten Immobilie ausgeblendet.
So bleiben beispielsweise folgende wesentliche Fragen offen:
- Wie nachhaltig sind die Nettomieterträge?
- Welche Faktoren sprechen für eine Steigerung bzw. Verminderung der Mieterträge im Zeitablauf?
- Gibt es Faktoren, wie z. B. Instandhaltungsrückstände, die höhere Instandhaltungsaufwendungen als allgemein üblich erwarten lassen?
- Unterliegen die bestehenden Mietverträge rechtlichen Risiken (Formmängel beim Abschluss, Konflikte zu bestehenden Gesetzen)?
- Bestehen technische Risiken, wie z. B. im Brandschutz?
Diese Fragen weisen nur auf einige Risiken und gegebenenfalls Chancen hin, die den Wert einer Immobilie beeinflussen und bei einer Transaktion beachtet werden sollten. Dabei ist es für den Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig, die Höhe des angemessenen Kaufpreises im Vorfeld von Verhandlungen zu bestimmen, um eine Gefährdung der Transaktion im weiteren Prozess zu vermeiden. Die Fragen dienen außerdem zur Einschätzung zukünftig erzielbarer Cashflows und damit auch für die Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit. Sie beeinflusst nicht zuletzt die Finanzierungsmöglichkeiten und -konditionen der Banken und ist somit ein wesentlicher Aspekt bei der Einwerbung von Finanzierungen.
Due Diligence bei Immobilientransaktionen
Die Einschätzung der Risiken und Chancen erfolgt regelmäßig in einem Analyseprozess, der als Due Diligence (DD) bezeichnet wird. Nach dem Schwerpunkt des Gegenstands der Analyse wird unterschieden zwischen Financial DD, Legal DD, Tax DD, Market DD und Technical DD. Sonstige Analysen beschäftigen sich in diesem Zusammenhang unter anderem mit Umweltrisiken, wie gegebenenfalls Altlasten und Betreiberrisiken.
Da die Erkenntnisse aus den unterschiedlichen Bereichen der Due Diligence letztlich Auswirkungen auf den Wert der Immobilie und auf gegebenenfalls im Kaufvertrag zu regelnde Gewährleistungen oder sonstige Kaufpreisklauseln haben, kommt der Zusammenarbeit der einzelnen Due Diligence-Teams und dem Schnittstellenmanagement eine besondere Bedeutung zu.
Wir begleiten unsere Mandanten nicht nur bei der Vorbereitung und Durchführung, sondern auch bei der erfolgreichen Implementierung der Immobilientransaktion mit profundem und interdisziplinärem Know-how. Unsere Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Rechtsanwälte bieten Lösungen dabei aus einer Hand für prüfungs- und rechnungslegungsrelevante, steuerrechtliche und betriebswirtschaftliche Fragestellungen. Im Mittelpunkt unserer Tätigkeit bei Immobilientransaktionen stehen die Financial Due Diligence und die Tax Due Diligence.
Unsere Leistungen:
- Analyse der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens (Financial Due Diligence)
- Analyse der steuerrechtlichen Situation des Zielobjekts (Tax Due Diligence)
- Beteiligungs- und Unternehmensbewertungen
- Immobilien- und Immobilienportfoliobewertungen
- Unterstützung bei der Erstellung von Dokumenten: Letter of Intent, Vertraulichkeitserklärungen, Memorandum of Understanding
- Strukturierung des Datenraums und Unterstützung bei der Zusammenstellung und Aufbereitung der transaktionsrelevanten Daten und Unterlagen.
- Koordination der Datenraumphase
- Prüfung von Plan- und Abrechnungsbilanzen
- Unterstützung bei der Kaufpreisfindung und Kaufpreisanpassung (nach Signing) sowie Geltendmachung vertraglicher Ansprüche und Garantien
- Unterstützung bei der Einhaltung eigener vertraglicher Verpflichtungen und Fristen
- Begleitung von Vertragsverhandlungen bis zum Abschluss
- Anfertigen von Kauf- und übertragungsverträgen, Gesellschaftsverträgen und sonstigen transaktionsrelevanten Vereinbarungen
- Rechtliche und steuerrechtliche Strukturierung bzw. Optimierung von Transaktionen
