Asset Deal versus Share Deal

Die Entscheidung, ob eine Immobilie im Wege eines sog. Asset Deals oder sog. Share Deals erworben werden soll, ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Beide Wege bieten aus rechtlicher und steuerlicher Sicht sowohl Vor- als auch Nachteile, die im Folgenden skizziert werden.

Was unterscheidet den Asset Deal vom Share Deal?

Bei einem Asset Deal erwirbt der Käufer nur die Immobilie und wird als deren neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Bereits abgeschlossene Mietverträge gehen gemäß § 566 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes auf den Käufer über ("Kauf bricht nicht Miete"). Alle anderen Verträge (z. B. Darlehensverträge, Versicherungsverträge, Hausverwalterverträge etc.) oder sonstigen Vermögensgegenstände, die der Käufer "miterwerben" möchte, müssen jeweils gesondert auf den Käufer übertragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass beispielsweise für die Überleitung von Verträgen im Regelfall auch die Zustimmung des jeweiligen Vertragspartners erforderlich ist und gesondert eingeholt werden muss. Dies kann zeitintensiv oder schwierig sein und den gesamten Transaktionsprozess blockieren.
 
Demgegenüber erwirbt der Käufer bei einem Share Deal die Anteile an der Zielgesellschaft und wird deren Gesellschafter. Die Zielgesellschaft bleibt unverändert Eigentümerin der Immobilie, aber der Käufer erlangt durch seine Gesellschafterstellung an der Zielgesellschaft mittelbar die Kontrolle und die Verfügungsmacht über die Immobilie. Er erwirbt damit mittelbar sämtliche Aktiva und Passiva der Zielgesellschaft einschließlich der Immobilie. Eine gesonderte Übertragung von einzelnen Vermögensgegenständen oder Verträgen der Zielgesellschaft ist daher nicht erforderlich.

Bei einem Asset Deal müssen sowohl der Grundstückskaufvertrag als auch die Auflassung in jedem Fall notariell beurkundet werden (vgl. § 311b Abs. 1 BGB und §§ 873 Abs. 2, 925 BGB). Dagegen ist bei einem Share Deal die Pflicht zur notariellen Beurkundung abhängig von der Rechtsform der Zielgesellschaft. So ist der Erwerb einer Kommanditbeteiligung grundsätzlich formfrei möglich, während für den Erwerb von GmbH-Anteilen die notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist (vgl. § 15 Abs. 3 und 4 GmbHG).

Vor- und Nachteile für den Asset Deal oder Share Deal

Due Diligence

Ziel der Due Diligence ist es, den Kaufgegenstand vor Abschluss des Kaufvertrages zu untersuchen und etwaige Risiken für den Käufer zu identifizieren. Die aufgedeckten Risiken können den Kaufpreis beeinflussen oder müssen anderweitig im Kaufvertrag über Garantien und zusätzliche Sicherheiten des Verkäufers berücksichtigt werden.
 
Während sich die Due Diligence bei einem Asset Deal im Wesentlichen nur auf die Immobilie und die daraus resultierenden Haftungsrisiken beschränkt, müssen bei einem Share Deal zusätzlich noch weitere Risiken der Zielgesellschaft (z. B. deren Verbindlichkeiten und Vertragsbeziehungen zu Dritten) untersucht werden. Dementsprechend ist die Due Diligence bei einem Share Deal in der Regel umfangreicher und mit einem größeren Aufwand verbunden.

Haftungsrisiken

Sofern sich der Asset Deal auf den Erwerb einer Immobilie beschränkt, bestehen für den Käufer im Wesentlichen nur die aus der Immobilie resultierenden Haftungsrisiken sowie möglicherweise steuerliche Risiken aus § 75 AO. Demgegenüber kann der Käufer bei einem Share Deal zumindest mittelbar zusätzlichen Haftungsrisiken ausgesetzt sein, da er die Zielgesellschaft mit der Immobilie einschließlich aller anderen Aktiva und Passiva übernimmt.

Grunderwerbsteuer

Der Erwerb einer Immobilie im Wege eines Asset Deals löst regelmäßig Grunderwerbsteuer aus (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2 GrEStG). Demgegenüber ist ein Share Deal grundsätzlich nur dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn der Käufer mindestens 95% der Anteile an der Zielgesellschaft erwirbt (vgl. § 1 Abs. 2a und 3 GrEStG). Dementsprechend löst beispielsweise der Erwerb von 94,9 % der Anteile an der Zielgesellschaft grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus. Insofern kann der Share Deal auch nach der Neuregelung in § 1 Abs. 3a GrEStG dazu genutzt werden, zumindest bei wirtschaftlicher Betrachtung wesentliche Teile einer Immobilie zu erwerben, ohne dass Grunderwerbsteuer anfällt.

Fazit

Die automatische Übernahme von Verträgen und anderen Vermögensgegenständen sowie die in fast allen Bundesländern erheblich angestiegenen Steuersätze für die Grunderwerbsteuer können für einen Share Deal sprechen. Gleichwohl kann es für den Käufer sinnvoller sein, insbesondere wegen unübersichtlicher Haftungsrisiken bei dem Eigentümer der Immobilie, einen Asset Deal zu machen.

Auf jeden Fall sollte bereits im Vorfeld einer Immobilientransaktion fachkundiger Rat eingeholt werden, um die rechtlichen und insbesondere steuerlichen Besonderheiten des Einzelfalls sowie die daraus resultierenden Chancen und Risiken zu beurteilen und in die Vertragsverhandlungen einfließen zu lassen.

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