Financial Due Diligence bei Immobilientransaktionen

Käufer und Verkäufer wollen ihre Immobilientransaktionen erfolgreich gestalten. Zwar verfolgen sie zum Teil unterschiedliche Ziele, aber es gibt auch Gemeinsamkeiten. Hierzu zählen insbesondere Themen wie Transparenz, etwaige "Dealbreaker" frühzeitig zu erkennen und vor allem auch die Kosten bei einer Transaktion möglichst gering zu halten. Genau dazu dient die Financial Due Diligence.

Financial Due Diligence sorgt für Transparenz und Kosteneffizienz

Die frühzeitige Transparenz über das Transaktionsobjekt ist für Käufer und Verkäufer regel-mäßig der wichtigste Aspekt. Und genau diese Transparenz kann eine Financial Due Diligence leisten und damit Vertrauen zwischen den Vertragsparteien schaffen. Für den Verkäufer hat die Financial Due Diligence den Vorteil, dass Risiken frühzeitig identifiziert werden und insoweit die Möglichkeit besteht, diese schon im Vorfeld der Transaktion aktiv zu minimieren. Zugleich sinkt das Risiko von pauschalen Kaufpreisabschlägen im Rahmen der Prüfung durch den Käufer, da dieser die Risiken besser bewerten kann.

Demgegenüber verfügt der Käufer durch eine Financial Due Diligence über detaillierte Informationen zur Beurteilung von Chancen und Risiken des Transaktionsobjektes, die es ihm ermöglichen, eine solide Bewertung vorzunehmen. Dies kann in einem immer häufiger anzutreffenden Bieterprozess ein echter strategischer Vorteil sein, da pauschale Wertabschläge aufgrund einer bestehenden Intransparenz von Risiken entfallen.

Struktur der Financial Due Diligence

In den üblicherweise aufeinanderfolgenden Phasen einer geplanten Transaktion – ausgehend von der Identifikation eines Objektes bis hin zur Integration in ein gegebenenfalls bestehendes Portfolio – sind unter Berücksichtigung der Kosteneffizienz sowie der individuellen Bedürfnisse der Verkäufer / Käufer in unterschiedlichem Umfang Prüfungen notwendig, da-mit die geplante Transaktion wie gewünscht erfolgreich durchgeführt werden kann.

Zu Beginn eines potentiellen Erwerbs / Verkaufs empfiehlt es sich, mit geringem Einsatz einen ersten Eindruck über das Transaktionsobjekt zu erlangen. Diesem Ansatz wird eine Red Flag Financial Due Diligence in besonderem Maße gerecht. Auf Basis einer Grobanalyse der zur Verfügung stehenden Informationen und Unterlagen werden einerseits die wesentlichen Werttreiber und Risiken identifiziert. Die hierbei gewonnenen Erkenntnisse versetzen den Käufer /Verkäufer in die Lage, bereits zu diesem frühen Zeitpunkt im Transaktionsprozess und ohne bereits erhebliche Transaktionsnebenkosten verursacht zu haben, eine fundierte Entscheidung für oder gegen die Weiterverfolgung zu treffen. Optimaler Weise werden in dieser Phase schon "Dealbreaker" identifiziert.

Fällt die Entscheidung für die Weiterverfolgung der Transaktion, liefert die bereits durchgeführte Red Flag Financial Due Diligence die Grundlage für den Analysefokus im weiteren Prozess.

Die je nach Transaktionsobjekt durchzuführenden Due Diligence Analysen zur Vorbereitung einer Kauf- bzw. Verkaufsentscheidung betreffen zwar eine Vielzahl von Einzelsachverhalten aus unterschiedlichen Bereichen, sollten jedoch immer mit dem Ziel erfolgen, die hieraus zu erwartenden Chancen und Risiken für den Cashflow zu beurteilen. Der Ertrag allein stellt dabei nicht das Maß aller Dinge dar. Der Ertrag ist vielmehr der Weg zum Cashflow und nur der Cash kann an die Anteilseigner verteilt werden ("Cash is a fact, profit is an opinion.", Alfred Rappaport, 1986).

Der Financial Due Diligence Report stellt nicht nur die Ergebnisse aus der betriebswirtschaftlichen Analyse des Transaktionsobjektes dar, auf deren Basis die finale Kauf- / Verkaufsentscheidung getroffen wird, sondern gibt regelmäßig auch Gestaltungsempfehlungen im Umgang mit identifizierten Risiken (Abzugspositionen im Kaufpreis, Gewährleistungen, Garantien etc.). Gleichzeitig wird mit dem Report auch ein ganz anderer, nicht unmittelbar offensichtlicher positiver Nebeneffekt erzielt. Der Käufer hat ein Dokument in den Händen, das ihm aufgrund der Transparenz der Daten die Einwerbung von Fremdmitteln erheblich einfacher macht. Zugleich lassen sich hierdurch auch günstigere Finanzierungskonditionen erzielen.

Post Merger

Ist der Kaufvertrag unterschrieben und umgesetzt, ist die Transaktion für den Käufer häufig noch nicht abgeschlossen. Die im Financial Due Diligence Report im Rahmen der Analyse identifizierten Chancen bzw. Risiken gilt es nachfolgend für den Käufer zu heben bzw.  zu minimieren und in einem Post-Merger-Reporting laufend zu überwachen.

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