Tax Due Diligence bei Immobilientransaktionen

Die Due Diligence bei Immobilientransaktionen beschränkt sich regelmäßig nicht nur auf den Zustand von Grundstück und Gebäude, sondern umfasst die rechtlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie nicht zuletzt steuerliche Aspekte, denen angesichts ihrer finanziellen Auswirkungen für die Beteiligten und ihrer Gestaltbarkeit eine erhebliche Bedeutung zukommt.

Tax Due Diligence und Steuerklausel

Aufgabe der Tax Due Diligence ist es, umfassende Kenntnisse über die im Rahmen der Transaktion eventuell übernommenen steuerlichen Risiken als auch die durch die Transaktion selbst ausgelösten Steuerrisiken vor dem Vertragsabschluss zu erlangen. Die so ermittelten Steuerrisiken müssen quantifiziert werden und können entweder kaufpreismindernd in den Vertragsverhandlungen geltend gemacht werden oder müssen durch die Übernahme bestimmter Garantien in einer sog. Steuerklausel abgesichert werden. Diese wird im Falle eines Share Deals von größerer Bedeutung als beim Asset Deal sein.

Ausgehend von den im Rahmen der Tax Due Diligence aufgedeckten Steuerrisiken empfiehlt es sich, in dem Kaufvertrag eine auf den Einzelfall abgestimmte Steuerklausel aufzunehmen, die den jeweiligen Interessen der Parteien gerecht wird. Ziel der Steuerklausel aus Sicht des Erwerbers ist es, eventuelle steuerliche Belastungen, deren Ursachen im Zeitraum vor Eigentumsübertragung liegen, die sich aber erst nach der Eigentumsübertragung (z. B. durch Erkenntnisse aus einer steuerlichen Außenprüfung) ergeben, wirtschaftlich beim Veräußerer zu belassen. Der Erwerber wird im Regelfall nicht bereit sein, Steuerbelastungen zu übernehmen, die nicht durch sein Handeln ausgelöst werden und für Zeiträume vor seinem Erwerb – und damit durch ihn nicht beeinflussbar – entstehen.

Der Veräußerer sichert daher über die Steuerklausel im Regelfall zu, dass im Zeitraum bis zum Übertragungsstichtag alle Steuererklärungen und -anmeldungen rechtzeitig, vollständig und ordnungsgemäß erstellt und beim zuständigen Finanzamt in der gesetzlichen oder der vom Finanzamt festgesetzten Frist eingereicht wurden sowie alle Steuern und Abgaben rechtzeitig und vollständig bezahlt sind. Zudem verpflichtet er sich, den Erwerber oder die Zielgesellschaft von Steuerbelastungen freizustellen, die nachträglich für den Zeitraum bis zum Übertragungsstichtag festgesetzt werden.

Über die Steuerklausel kann jedoch nur ein Teilaspekt der Tax  Due Diligence - die vergan-genheitsbezogene Risikoanalyse aus steuerlichen Fehldeklarationen – abgesichert werden.
Wesentliche Aufgabe der Tax Due Diligence ist es aber auch, Steuerfolgewirkungen aus einer steuerrechtskonformen Behandlung zu ermitteln und Hinweise für eine optimale steuerliche Ankaufsstrukturierung zu geben. Diese Aspekte können von erheblicher Bedeutung für den Erwerber sein und dienen dazu, in einem ersten Schritt Steuerbelastungen für die Zukunft zu erkennen und diese in einem zweiten Schritt möglichst zu optimieren. Denn hier besteht für den Erwerber keine Rückgriffsmöglichkeit über die Steuerklausel auf den Veräußerer, da die Steuerbelastung erst durch oder nach der Übertragung des Eigentums ausgelöst wird.

Fazit

Die Ergebnisse der beim Erwerb von Immobilien regelmäßig durchgeführten Tax Due Diligence werden im Rahmen der Vertragsverhandlungen berücksichtigt. Da die steuerlichen Risiken häufig nicht abschließend und einvernehmlich quantifiziert werden können und daher eine entsprechende Kaufpreisminderung ausscheidet, bietet es sich an, eine auf den konkreten Einzelfall abgestimmte Steuerklausel in den Vertrag aufzunehmen, die diese Risiken abdeckt und damit den Erwerber schützt. Um etwaige Streitigkeiten und Missverständnisse zu vermeiden, muss die Steuerklausel in jedem Einzelfall an die konkreten Bedürfnisse angepasst werden. Insbesondere auf die Erkenntnisse der zukunftsorientierten Tax Due Diligence sollte der potentielle Erwerber nicht verzichten. Auf deren Grundlage kann der Erwerber noch aktiven Einfluss auf die zukünftige Steuerbelastung der zu übernehmenden Gesellschaft und deren Anteilseigner nehmen. Diese Chance sollte auf keinen Fall ungenutzt bleiben.

In jedem Einzelfall bedarf es einer fundierten Beratung, die anknüpfend an die strategische Ausrichtung des Unternehmens und unter Berücksichtigung der Situation des Erwerbers eine sachgerechte steuerliche Gestaltungslösung findet.

Immobilienbrief

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